マンション関係法｜区分所有法・被災区分所有法・マンション再生円滑化法・マンション管理適正化法｜の改正

目次

1. 法改正の目的
2. 改正の背景と概要
   1. （1）管理の円滑化等
   2. （2）再生の円滑化等
   3. （3）地方公共団体の取組の充実
3. 今回の法整備に関連する主要法律

1. 法改正の目的

老朽化したマンションの急増といった社会経済情勢の変化に鑑み、マンション（区分所有建物）の管理および再生の円滑化を図ることが目的とされている。具体的には、以下のような措置が講じられた。

• 管理の円滑化：集会決議の円滑化、財産管理制度の創設、専有部分の保存・管理の円滑化、国内管理人制度の新設など
• 再生の円滑化：建替え決議の要件緩和、新たな再生手法（一棟リノベーション、敷地一括売却、取壊し）の創設、賃貸借終了制度など
• 地方公共団体の取組の充実：危険なマンションへの対応強化、民間団体との連携強化など

マンション関係法等の改正法は、2026年（令和8年）4月1日に施行された（地方公共団体の権限強化に関する一部規定は令和7年11月28日施行、管理計画認定制度の拡充については公布日から2年以内に施行）。

2. 改正の背景と概要

建物と居住者の「2つの老い」の進行や「所有者不明住戸」の増加など、建物の老朽化や集会決議の困難化が課題となっている。本改正は、「新築から再生まで適正に管理し、長寿命化を実現する」とともに、「機能回復が困難な局面においては、建替え等の再生の円滑化を図る」ことを確実に進めるために行われた。

（1）管理の円滑化等

• 適正な管理を促す仕組みの充実【マンション管理適正化法】：新築時から適切な管理や修繕が行われるよう、分譲事業者が管理計画を作成し、管理組合に引き継ぐ仕組みを導入した。また、管理業者が管理者を兼ねる場合の利益相反防止のため、自己取引等に関する区分所有者への事前説明を義務化した。
• 集会決議の円滑化【区分所有法】：区分所有権の処分を伴わない修繕等の決議について、集会出席者の多数決による決定を可能とした。また、裁判所が認定した所在不明者を決議の母数から除外する制度を創設した。
• マンション特化型の財産管理制度【区分所有法・マンション管理適正化法】：管理不全状態にある専有部分・共用部分、または所有者不明の専有部分等について、裁判所が選任する管理人に管理を委ねる制度を創設した。
• 専有部分の保存・管理の円滑化：規約に定めたうえで、共用部分の管理・変更と同時に行う専有部分の保存・利用改良（配管全面更新など）を、集会の決議によって実施できる制度が創設された。

（2）再生の円滑化等

• 新たな再生手法の創設等【区分所有法・マンション再生円滑化法】：建物・敷地の一括売却、一棟リノベーション、建物の取壊し等を、建替えと同様に多数決決議で可能とし、それらに対応した事業手続を整備した。
• 建替え等の推進【マンション再生円滑化法】：隣接地等・底地の所有権等を建替え後の区分所有権に変換することを可能とした。また、耐震不足等の場合、特定行政庁の許可による高さ制限の特例を創設した。
• 被災マンションの再生【被災区分所有法】：大規模災害で被災したマンションの復興を早めるため、建替え等の決議要件を「2/3」へ引き下げる特例を創設し、特例期間を最長6年に延長した。

（3）地方公共団体の取組の充実

• 危険なマンションへの対応：外壁剥落等の危険があるマンションに対し、自治体による報告徴収や指導・勧告等の措置を可能とした。
• 民間団体との連携：合意形成を支援する民間団体の登録制度を創設した。

3. 今回の法整備に関連する主要法律

1. 建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）
2. 被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法（被災マンション法）
3. マンションの管理の適正化の推進に関する法律（マンション管理適正化法）
4. マンションの再生等の円滑化に関する法律（マンション再生円滑化法）
   （※旧「マンション建替円滑化法」。建替えだけでなく、「一棟リノベーション（建物の更新）」、「建物と敷地の一括売却」、「建物の取壊し」といった多様な再生・解消手法の決議にすべて対応できるよう、事業手続が全面的に整備・拡充された法律へと進化した。）
5. その他、連動して改正された関連法
   • 独立行政法人住宅金融支援機構法：新たな再生手法に対する資金の融通等。
   • 建築物の耐震改修の促進に関する法律：耐震改修等の円滑化。
   • 長期優良住宅の普及の促進に関する法律
   • 地方自治法・地方税法　など